Helene Kilb
Wenn du eine Eigentumswohnung kaufst, wirst du automatisch Teil einer Eigentümergemeinschaft. Was das bedeutet, zeigt sich beim Hausgeld, bei der Instandhaltungsrücklage und in der Eigentümerversammlung. Wir erklären dir deine Rechte und Pflichten – und wie du typische Fallstricke schon vor dem Kauf erkennst.
Das Wichtigste in Kürze:
- Das Hausgeld liegt meist zwischen 3,00 und 4,50 Euro pro Quadratmeter im Monat.
- Die Instandhaltungsrücklage ist der Spartopf der Eigentümergemeinschaft – ist sie zu dünn, droht eine Sonderumlage.
- In der Eigentümerversammlung entscheidet in der Regel die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen.
- Wer einen Beschluss anfechten will, hat dafür einen Monat Zeit.
Warum solltest du die Eigentümergemeinschaft vor dem Kauf prüfen?
Von Hausgeld über Beschlüsse bis zur Instandhaltungsrücklage: Beim Kauf einer Eigentumswohnung kommt einiges auf dich zu. Erfahre daher, wie du typische Fallstricke umgehst – bevor du den Kaufvertrag unterschreibst*.
Die Wohnung kann perfekt sein:
- Licht und Luft von zwei Seiten
- guter Schnitt
- angenehmer Westbalkon
Was du bei der Besichtigung nicht siehst, für dich als künftige:r Wohnungsbesitzer:in aber unbedingt auch in die Waagschale fallen sollte, ist die Eigentümergemeinschaft. Sie entscheidet über das Dach, den Aufzug und die Frage, ob dein Balkonkraftwerk später hängen bleibt.
Die Wohnung wird dir gehören, das Haus drumherum gehört allen. Und einen Teil davon bezahlst du ab dem ersten Monat mit – gemeinsam mit allen anderen aus deiner Eigentümergemeinschaft.
Eigentümergemeinschaft: Was ist das und bist du Teil davon?
Sobald in einem Mehrfamilienhaus einzelne Wohnungen verkauft und im Grundbuch eingetragen werden, entsteht eine Eigentümergemeinschaft. Sie verwaltet alles, was nicht dir allein gehört: Dach, Fassade, Treppenhaus, Aufzug, Heizungsanlage, Außenanlagen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes 2020 ist die Eigentümergemeinschaft rechtsfähig, kann also Verträge schließen, klagen und verklagt werden. Und damit auch du.
Dein Sondereigentum endet dabei früher, als viele denken – also der Teil einer Eigentumswohnung, der dir allein gehört und den du grundsätzlich selbst nutzen und gestalten darfst:
- Wände, Bodenbelag und Küche gehören dir.
- Fenster, Wohnungseingangstür und Balkonkonstruktion zählen in aller Regel schon zum Gemeinschaftseigentum.
Über den Fenstertausch entscheidest du also nicht allein am Küchentisch.
Wo die Grenze im Haus deiner Wahl genau verläuft, steht in der Teilungserklärung mit der zugehörigen Gemeinschaftsordnung der Eigentümergemeinschaft. Beide solltest du gelesen haben, bevor du den Kaufvertrag unterschreibst.
Hausgeld: Was ist das und wie hoch fällt es aus?
Auch über Hausgeld solltest du vor dem Kauf deiner Wohnung Bescheid wissen. Dieses ist die monatliche Vorauszahlung, mit der die Eigentümergemeinschaft ihre laufenden Kosten deckt. Grundlage ist der Wirtschaftsplan, den die Versammlung jedes Jahr beschließt. Das Hausgeld besteht aus drei Blöcken:
- Betriebskosten: Darunter fallen Heizung, Wasser, Müllabfuhr, Versicherungen, Allgemeinstrom, Hausmeisterdienst und die Gartenpflege.
- Verwaltungskosten: Dazu zählen das Honorar der Hausverwaltung sowie Kontogebühren und die Kosten der Versammlung.
- Zuführung zur Instandhaltungsrücklage: Dies ist der Sparanteil für größere Maßnahmen.
Als bundesweiter Richtwert gelten 3,00 bis 4,50 Euro Hausgeld pro Quadratmeter und Monat. Für eine 80-Quadratmeter-Wohnung bedeutet das also grob 240 bis 360 Euro jeden Monat, zusätzlich zur Kreditrate. In Altbauten mit Aufzug klettert das Hausgeld für eine Eigentumswohnung auch über 6 Euro pro Quadratmeter.
Damit liegt es rund 20 bis 30 Prozent über dem, was du als Mieter:in an Nebenkosten kennst. Der Unterschied: Ein Teil davon ist kein verbrauchtes Geld, sondern Rücklage. Rechne das Hausgeld besser trotzdem von Anfang an ein, wenn du kalkulierst, wie du deinen Kredit abbezahlst.
Tipp: Das Hausgeld ist auch dann fällig, wenn die Wohnung leer steht oder du selbst aktuell nicht darin wohnst. Eine Pause gibt es nicht.
Instandhaltungsrücklage: der Notgroschen der Eigentümergemeinschaft
Irgendwann ist der Dachboden ausgebaut. Oder der Aufzug, die Fassade oder die Tiefgarage. Für solche größeren Erhaltungsmaßnahmen bildet die Eigentümergemeinschaft eine sogenannte Erhaltungsrücklage – früher auch Instandhaltungsrücklage genannt.
- Die Betriebs- und Verwaltungskosten sind dafür da, die laufenden Kosten der Wohnanlage zu decken.
- Die Erhaltungsrücklage dient ausschließlich dazu, Geld für größere zukünftige Reparaturen und Erhaltungsmaßnahmen anzusparen.
Die Beiträge dafür werden in der Regel zusammen mit dem Hausgeld eingezogen, sind aber ein eigener Bestandteil und zweckgebunden für künftige Erhaltungsmaßnahmen vorgesehen.
§ 19 des Wohnungseigentumsgesetzes verlangt eine „angemessene“ Rücklage, nennt aber bewusst keine feste Summe. In der Praxis haben sich 0,80 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat eingespielt, bei älteren Gebäuden liegt die Summe eher am oberen Rand.
Gerade in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen ist das relevant: Große Teile des Wohnungsbestands stammen aus den Wiederaufbaujahrzehnten. Dazu kommen die Gründerzeitquartiere in Bremen und den Ruhrgebietsstädten. Bei einem Haus aus den 1960er-Jahren stehen Dach, Fenster und Heizung oft gleichzeitig an und eine Rücklage am unteren Rand reicht in der Regel nicht aus.
Warum ist ein niedriges Hausgeld nicht immer ein gutes Zeichen?
Hier gilt Vorsicht: Rechnet die Eigentümergemeinschaft das Hausgeld zu knapp, sieht es erst einmal angenehm niedrig aus, bis dann plötzlich die erste Sonderumlage anfällt. Aus einem Dachschaden werden dann schnell fünfstellige Beträge pro Wohnung. Damit solltest du also rechnen.
Ein Irrtum gilt es nun noch aufzuklären: Wer seine Wohnung verkauft, bekommt seinen Anteil an der Rücklage nicht ausgezahlt. Das Geld gehört der Eigentümergemeinschaft und bleibt dort. Es zeigt sich höchstens im Kaufpreis.
Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft: Wie wird entschieden?
Einmal im Jahr trifft sich die Eigentümergemeinschaft zur Versammlung. Auf gemeinsamen Beschluss kann das auch rein digital ablaufen, wenn drei Viertel der abgegebenen Stimmen dafür sind. Bis einschließlich 2028 muss trotzdem mindestens eine Versammlung pro Jahr in Präsenz stattfinden.
Entschieden wird bei der Versammlung per Mehrheitsbeschluss: Es zählt die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Das heißt für dich: Du kannst überstimmt werden und zahlst trotzdem mit.
Wobei schützt dich das Gesetz als Eigentümer:in?
Umgekehrt schützt dich das Gesetz an entscheidenden Stellen. Für bestimmte Vorhaben hast du einen Anspruch darauf, dass die Eigentümergemeinschaft überhaupt darüber abstimmt – § 20 WEG nennt:
- Barrierefreiheit
- Ladestationen fürs E-Auto
- Einbruchschutz
- Glasfaser
- seit Oktober 2024 auch Steckersolargeräte
Das „Ob“ kann dir kaum jemand verwehren, über das „Wie“, also die Befestigung, die Kabelführung oder die Optik, entscheidet weiterhin die Eigentümergemeinschaft. Wer sein Balkonkraftwerk ohne Beschluss anschraubt, riskiert den Rückbau auf eigene Kosten.
Hältst du einen Beschluss für rechtswidrig, kannst du ihn gerichtlich anfechten. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Versammlung bei Gericht sein, die Begründung innerhalb von zwei Monaten. Wichtig: Die Frist läuft hier ab dem Tag der Versammlung und nicht erst, wenn das Protokoll im Briefkasten landet.
Tipp beim Thema Heizung
Seit dem 29. Juli 2016 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, die 65-Prozent-Vorgabe für erneuerbare Energien beim Heizungstausch ist entfallen. Parallel haben die meisten Großstädte ihre kommunale Wärmeplanung inzwischen vorgelegt. Ein Blick hinein zeigt dir, ob das Quartier deiner Wunschwohnung ein Wärmenetz bekommt oder dezentral versorgt bleibt. Kleinere Kommunen haben dafür noch bis Mitte 2028 Zeit.
Hausordnung der Eigentümergemeinschaft: Was darf sie regeln?
Ruhezeiten, Treppenhausreinigung, Fahrräder im Flur, Grillen auf dem Balkon: Die Hausordnung regelt den Alltag für Eigentümer:innen und Mieter:innen. Sie wird in einer Eigentümergemeinschaft überwiegend per Mehrheitsbeschluss verabschiedet.
Vieles darf sie regeln, allerdings nicht alles: Ruhezeiten ausweiten ja, komplettes Musizierverbot nein. Auch ein pauschales Haustierverbot ist unwirksam. Kleintiere sind in der Regel erlaubt. Für Mieter:innen gilt die Hausordnung nur dann, wenn sie im Mietvertrag verankert ist.
Wichtig: Die beste Hausordnung ersetzt kein Gespräch im Treppenhaus. Wie gute Nachbarschaft entsteht – und damit auch das Miteinander in der Eigentümergemeinschaft –, liest du in einem eigenen Artikel.
Eigentumswohnung
Rechte und Pflichten auf einen Blick
Deine Rechte:
- An der Eigentümerversammlung teilnehmen und abstimmen
- Einsicht in Protokolle, Abrechnungen und die Beschluss-Sammlung
- Eine angemessene Rücklage und ordnungsgemäße Verwaltung
- Dein Sondereigentum frei nutzen, solange niemand unzumutbar beeinträchtigt wird
Deine Pflichten:
- Hausgeld pünktlich zahlen, auch bei Leerstand
- Dich an Beschlüsse und Hausordnung halten
- Dein Sondereigentum instand halten
- Maßnahmen dulden, die ordnungsgemäß beschlossen wurden
Vor dem Kauf: So prüfst du die Eigentümergemeinschaft
Als Kaufinteressent:in hast du ein berechtigtes Interesse an den Unterlagen. Die Verwaltung oder die Verkäufer:innenseite muss sie dir zeigen. Diese sechs Dokumente solltest du dir dabei genau ansehen:
- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung: Legen fest, was dir gehört und welche Regeln im Haus gelten.
- Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre: Zeigen, worüber gestritten und was vertagt wurde.
- Beschluss-Sammlung: Die Liste aller gültigen Beschlüsse, geführt von der Verwaltung.
- Aktueller Wirtschaftsplan: Die Kostenprognose für das laufende Jahr und Grundlage deines Hausgelds.
- Jahresabrechnung samt Vermögensbericht: Zeigt dir, was ausgegeben wurde und wie es um das Vermögen der Eigentümergemeinschaft steht.
- Stand der Instandhaltungsrücklage: Die entscheidende Zahl für dein Risiko einer Sonderumlage.
Warnsignale findest du meist zwischen den Zeilen:
- eine auffällig dünne Rücklage,
- Sanierungen, die von Jahr zu Jahr vertagt werden,
- hohe Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer:innen oder
- Klagen innerhalb der Gemeinschaft.
Neu seit Anfang 2026: Alte Vereinbarungen und Beschlüsse aus der Zeit vor Dezember 2020 wirken für neue Eigentümer:innen nur noch, wenn sie im Grundbuch eingetragen sind. Betroffen sind etwa Haftungsregeln für offene Hausgelder. Ein Blick ins Grundbuch gehört deshalb genauso auf deine To-Do-Liste vor Kaufabschluss.
Fazit: Die Eigentümergemeinschaft vor dem Kauf richtig einschätzen
Am Ende ist eine Eigentümergemeinschaft vor allem eine Gruppe von Menschen unter einem gemeinsamen Dach. Wer die Regeln kennt, kann sich auf den schöneren Teil konzentrieren: das Ankommen und ein wertschätzendes Miteinander. Wie du bis dorthin kommst, zeigt unsere Checkliste für den Immobilienkauf.
Hausgeld: Was ist das?
Der monatliche Vorschuss an die Eigentümergemeinschaft für Betriebskosten, Verwaltung und Rücklagen. Zahlen müssen ihn alle Eigentümer:innen, anteilig nach Miteigentumsanteilen. Wer vermietet, kann die Betriebskosten weitergeben. Verwaltungskosten und Rücklagen bleiben bei dir. Fällig ist das Hausgeld monatlich im Voraus – unabhängig davon, ob du selbst in der Eigentumswohnung wohnst, sie vermietest oder sie leer steht. Wie hoch es ausfällt, ergibt sich aus dem Wirtschaftsplan, den die Eigentümergemeinschaft jedes Jahr beschließt.
Was ist ein Mehrheitsbeschluss in der Eigentümergemeinschaft?
Ein Beschluss, für den die einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Er gilt für alle, auch für Abwesende. Außerhalb der Versammlung geht das nur im Umlaufverfahren. Und dafür müssen grundsätzlich alle Eigentümer:innen zustimmen. Enthaltungen zählen dabei nicht mit, entscheidend sind nur Ja- und Nein-Stimmen. Seit der WEG-Reform 2020 ist die Versammlung außerdem unabhängig von der Zahl der Anwesenden beschlussfähig – theoretisch können also wenige Anwesende für alle entscheiden. Ein Grund mehr, zur Eigentümerversammlung zu gehen oder jemanden zu bevollmächtigen.
Lässt sich das Hausgeld steuerlich absetzen?
Teilweise. Selbstnutzende können die enthaltenen Handwerker- und haushaltsnahen Dienstleistungen nach § 35a EStG geltend machen, wie etwa Kosten durch Hausmeister, Gartenpflege oder Treppenhausreinigung. Die Hausverwaltung weist diese Posten in der Jahresabrechnung aus. Der Anteil für die Instandhaltungsrücklage ist dagegen erst dann absetzbar, wenn das Geld tatsächlich für eine Maßnahme ausgegeben wurde. Wer vermietet, kann das Hausgeld weitgehend als Werbungskosten ansetzen. Im Zweifel lohnt sich ein kurzer Blick mit deiner Steuerberatung in die Jahresabrechnung.
Was ist eine Sonderumlage und wann wird sie fällig?
Eine Sonderumlage ist eine zusätzliche Zahlung, die die Eigentümergemeinschaft beschließt, wenn die Instandhaltungsrücklage für eine anstehende Maßnahme nicht ausreicht. Typische Anlässe sind ein Dachschaden, eine neue Heizungsanlage oder eine Fassadensanierung. Beschlossen wird sie in der Eigentümerversammlung und anteilig nach Miteigentumsanteilen verteilt – je nach Umfang kommen pro Wohnung schnell fünfstellige Beträge zusammen. Eine gut gefüllte Rücklage ist der beste Schutz davor.
Kann dir die Eigentümergemeinschaft ein Balkonkraftwerk verbieten?
Grundsätzlich nein. Steckersolargeräte sind seit Oktober 2024 in § 20 WEG als privilegierte Maßnahme aufgeführt, ebenso wie Barrierefreiheit, Ladestationen fürs E-Auto, Einbruchschutz und Glasfaser. Du hast damit einen Anspruch darauf, dass die Eigentümergemeinschaft über dein Vorhaben abstimmt. Über das „Wie“ – also Befestigung, Kabelführung und Optik – entscheidet sie aber weiterhin. Wer ohne Beschluss montiert, riskiert den Rückbau auf eigene Kosten.
Wer verwaltet die Eigentümergemeinschaft?
In der Regel eine professionelle Hausverwaltung, die die Eigentümergemeinschaft per Mehrheitsbeschluss bestellt. Sie setzt Beschlüsse um, führt die Konten, erstellt Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung und lädt zur Versammlung ein. Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft die Verwaltung jederzeit per Mehrheitsbeschluss abberufen, der Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später. In kleinen Anlagen übernehmen manchmal auch die Eigentümer:innen selbst die Verwaltung.
*Stand der Informationen: August 2026. Dieser Artikel bietet allgemeine Informationen und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
