Jennifer Fizia
Beim Kauf einer gebrauchten Immobilie gibt es einiges zu beachten. Eine Hauskauf-Checkliste hilft dir, den Überblick zu behalten. So solltest du dir bereits über dein Budget im Klaren sein, bevor die ersten Besichtigungen anstehen. Für diese wiederum gibt es dringende Fragen, die du stellen solltest. Mit der Checkliste zum Hauskauf behältst du bis zur Unterschrift unter dem Kaufvertrag die Übersicht.
Das Wichtigste in Kürze:
- Für den Hauskauf gibt es einiges zu beachten: von der realistischen Budgetplanung über rechtliche Fallstricke bis zur gründlichen Prüfung des Hauses.
- Eine Hauskauf-Checkliste hilft dir, Fehler zu vermeiden und mit finanzieller Weitsicht in den Hauskauf zu starten.
- Für eine Hausbesichtigung gilt: Es gibt wichtige Fragen, die hier gestellt werden sollten. Dafür bietet es sich an, mehr als einen Termin auszumachen. Moderne Raumplaner-Apps können dir zusätzlich helfen, Räume virtuell einzurichten.
- Förderungen können dir helfen, deinen Wohntraum zu finanzieren. Prüfe hier deine Möglichkeiten, die Bundesländer und Kommunen bieten.
- Beachte typische Schwachstellen von Häusern, die du an ihrem Zustand oder bereits am Erbauungsjahr ablesen kannst. Damit kannst du die Höhe der Nebenkosten oder auch anfallende Sanierungskosten abschätzen und sie in deine Hauskauf-Checkliste eintragen.
Haus kaufen: Checkliste für Budget und Notgroschen
Ein Hauskauf muss finanziell gut geplant und bestenfalls in einer Checkliste festgehalten sein. Expert:innen raten, mindestens 10 bis 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Ersparnissen zu finanzieren.
Alle Kaufnebenkosten wie die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und der Grundbucheintrag sind dabei zu berücksichtigen. Je höher dein Eigenkapital ist, desto günstiger wird dein Kredit. Du zahlst weniger Zinsen und tilgst diese schneller. Die Kaufnebenkosten (rund 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises) solltest du nie ausschließlich per Kredit finanzieren, sonst kann es riskant werden.
Ein Punkt auf deiner Hauskauf-Checkliste sollte sein, einen Notgroschen zurückzulegen. Für unvorhersehbare Kosten ist es gut, immer drei Monatsgehälter als Rücklage bereitzuhalten – unabhängig davon, ob du dich für ein Fertighaus oder Massivhaus entscheidest.
Welche Finanzierungsformen und Förderprogramme gibt es beim Hauskauf? Eine Checkliste
In Deutschland ist das sogenannte Annuitätendarlehen Standard, wenn es um die Immobilienfinanzierung geht. Dabei zahlst du eine gleichbleibende Monatsrate, die Zinsen und Tilgung enthält. Banken verlangen mindestens ein Prozent Tilgung pro Jahr, besser sind zwei bis drei Prozent, damit du den Kredit nicht zu lange abzahlen musst. Ein Tilgungsrechner hilft dir, deine Finanzierungsoptionen zu vergleichen. Achte auf eine lange Zinsbindung von mindestens 10 bis 15 Jahren. Das gibt dir die Sicherheit einer stabilen Rate, auch im Falle eines allgemeinen Zinsanstiegs.
Bausparverträge können außerdem interessant sein: Beim Bausparen sparst du einige Jahre Geld an und sicherst dir dadurch ein späteres Darlehen zu festgelegtem Zins. Bausparen lohnt sich vor allem, wenn du in Zukunft mit höheren Zinsen rechnest.
In Deutschland gibt es verschiedene Förderprogramme, die junge Familien beim Hauskauf unterstützen. Eine Checkliste für den Hauskauf hilft dir, diese Programme gezielt zu prüfen.
Eins davon ist das Programm „Jung kauft Alt“ (KfW 308), das seit 2023 für bestehende Häuser existiert: Familien mit Kindern erhalten bis zu 150.000 Euro Kredit, wenn sie ein älteres Haus kaufen und innerhalb von 4,5 Jahren energieeffizient sanieren. Dabei muss das Haus beim Kauf die Effizienzklasse F, G oder H aufweisen und zu einem „Effizienzhaus 70 Erneuerbare Energien“ oder „Effizienzhaus Denkmal Erneuerbare-Energien“ saniert werden. Das Haushaltseinkommen darf 90.000 Euro pro Jahr plus 10.000 Euro je Kind nicht übersteigen.
Checkliste für Förderungen beim Hauskauf in Niedersachsen, NRW, Bremen und Berlin
In den einzelnen Bundesländern existieren zudem spezielle Förderprogramme. Bei den Banken und Sparkassen findest du alle verfügbaren Förderungen inklusive der Rahmenbedingungen und Konditionen. Vergleiche dafür am besten verschiedene Kreditinstitute.
Ein weiterer Punkt für die Hauskauf-Checkliste: Informiere dich frühzeitig über regionale Fördermittel. In manchen Kommunen Norddeutschlands gibt es weitere Zuschüsse. Sprich außerdem mit deiner Bank und einer oder einem unabhängigen Finanzierungsvermittler:in, um alle Möglichkeiten bezüglich der Finanzierung auszuschöpfen.
Hast du einen soliden Plan aufgesetzt, kannst du dich auf die Grundstückssuche machen und ein Traumhaus finden, das zu deinen finanziellen Rahmenbedingungen passt.
Welche Schwachstellen kommen auf die Checkliste beim Hauskauf?
Wenn du dir ein Haus kaufen möchtest, das kein Neubau mehr ist, gibt es einiges, was du beachten und auf deiner Checkliste für den Hauskauf vermerken solltest. Prüfe den Zustand des Hauses und ziehe am besten eine:n Sachverständige:n für Schäden an Gebäuden, bzw. eine:n Gutachter:in hinzu. Denn viele Schäden, die sie an Immobilien entdecken, sind ohne nötiges Fachwissen und die richtige Ausstattung nicht zu erkennen.
Achte bei deiner Hauskauf-Checkliste auch auf das Baujahr des Hauses. Je nachdem, wann das Haus gebaut wurde, kann es unter Umständen diese typischen Schwachstellen haben:
| Zeitraum/Baujahr | Typische Schwachstellen und Besonderheiten |
| Vor 1950 | Altbauten haben oft keine Dämmung und feuchte Keller, da keine Horizontalsperren gegen aufsteigende Feuchtigkeit verbaut wurden. Wasserrohre oder Stromkabel liegen bei sehr alten Gebäuden manchmal noch auf Putz. Was damals Standard war, ist heute aus energetischen und sicherheitstechnischen Gründen überholt. |
| 1950er Jahre | Der Hausbau war von Materialknappheit geprägt. In Wänden und Decken steckt häufig Schutt oder Bauschutt-Splitt. Zudem wurden teils gesundheitsschädliche Stoffe verwendet, etwa formaldehydhaltige Holzschutzmittel oder Asbestzement-Platten. Altlasten wie Floor-Flex-Platten, Rohrisolierungen oder Nachtspeicheröfen müssen fachgerecht entsorgt werden. |
| 1960er und 1970er Jahre | Beton- und Fertigbau waren beliebt. Flachdächer wurden oft ohne ausreichende Abdichtung oder Gefälle gebaut, was zu Feuchtigkeitsschäden führen kann. Außenwände wurden unsachgemäß gedämmt, wodurch Wärmebrücken und Schimmelgefahr entstehen. Typisch sind außerdem Ölheizungen und einfach verglaste Fenster, die bei fehlender Modernisierung hohe Energiekosten verursachen. |
| 1980er und 1990er Jahre | Die Standards verbesserten sich: Doppelt verglaste Fenster und erste Niedrigenergiehäuser kamen auf. Technik wie Heizungen sollte überprüft werden: Geräte über 30 Jahre müssen meist nach Gebäudeenergiegesetz ausgetauscht werden. Dach und Fassade sollten gut gedämmt sein. Ein Energieausweis gibt Aufschluss: Häuser mit den Klassen A+ bis CHgelten als sehr gut bis gut, niedrigere Klassen (bis H) erfordern meist eine Sanierung. Wenn du eine ältere Immobilie modernisieren möchtest, ist das ein wichtiger Anhaltspunkt. Ein Energieausweis ist für Bestandsgebäude vorgeschrieben, für die der Bauantrag vor November 1977 gestellt wurde. |
Hausbesichtigung: Worauf solltest du achten?
Allgemein lässt sich sagen, dass es bei gebrauchten Häusern häufig bestimmte Problemzonen gibt, die du genauer unter die Lupe nehmen solltest. Viele Interessenten fragen sich dabei: Ein gebrauchtes Haus kaufen – was gilt es zu beachten?
Unsere Empfehlung: Untersuche die typischen Schwachstellen wie Dach, Keller, Fassade und Haustechnik besonders gründlich, um böse Überraschungen zu vermeiden.
- Achte bei deiner Hauskauf-Checkliste darauf, ob es im Keller oder auf dem Dachboden muffig riecht. Gibt es Stock- oder gar Schimmelflecken? Halte nach feuchten Wänden oder Salzausblühungen Ausschau – beides deutet auf ein Wasserproblem hin.
- Sieh dir das Mauerwerk genauer an: Haarfeine Putzrisse sind oft unkritisch, aber bei breiten Rissen sollte ein:e Statiker:in beurteilen, ob Setzungen im Spiel sind.
- Prüfe Dach und Fassade: Gibt es fehlende Ziegel, undichte Stellen oder bröckelnden Putz? Norddeutsche Klinkerfassaden halten zwar viel aus, ihre Fugen können jedoch mit der Zeit auswaschen. An Dachüberständen oder Fachwerk-Elementen kannst du Holzwurmbefall oder Hausschwamm erkennen – kleine Löcher im Holz, modriger Geruch oder schwammige, eindrückbare Holzstellen sind Warnzeichen.
- Auf deiner Checkliste zum Hauskauf sollten auch Fenster und Türen stehen: Sind die Rahmen morsch oder die Dichtungen spröde? Einfachverglasung ist ein Energiefresser, Doppelverglasung sollte ab Baujahr 1990 und nachfolgend zum Standard gehören.
- Beachte auch die Elektrik und die sanitäre Ausstattung: In sehr alten Häusern gibt es mitunter noch alte Stromleitungen ohne FI-Schutzschalter. Falls du bemerkst, dass Wasserleitungen aus Blei verbaut sind – du erkennst das an biegsamen, meist grauen Rohren, die bis Anfang der 1970er-Jahre verbaut wurden –, musst du diese aufgrund der Gesundheitsgefahr austauschen lassen.
Eine Hauskauf-Checkliste führt dich hier systematisch durch, um energetisch sanieren zu können.
Checkliste zur Hausbesichtigung: Welche Fragen solltest du stellen?
Sobald du ein Haus gefunden hast und es besichtigen möchtest, solltest du dir einige wichtige Punkte notieren. Bring die Fragen zur Hausbesichtigung unbedingt mit, damit du gut vorbereitet bist. Schreibe dir eine Fragenliste und bringe deine Hauskauf-Checkliste mit:
- Warum wird das Haus verkauft und seit wann steht es zum Verkauf?
- Wie oft gab es schon Eigentümer:innen-Wechsel?
- Gab es in der Vergangenheit Schäden oder Mängel?
- Wann wurden Sanierungen oder Modernisierungen durchgeführt? Wie alt sind Dach, Fenster und Heizung?
- Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten?
- Verbleiben Einbauten oder Mobiliar im Haus?
- Wie ist die Nachbarschaft?
- Wie ist die Versorgung vor Ort (Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe, Internetverfügbarkeit, Spielplätze, Schulen, Apotheken, Busverbindungen etc.)?
- Notiere dir auf deiner Checkliste zum Hauskauf auch Fragen mit regionalem Bezug: Liegt das Haus in einem Moorgebiet oder Hochwasser-Risikogebiet? Gibt es bekannte Bergbauschäden oder Senkungen?
Vor dem Hauskauf: Mehrere Besichtigungen vereinbaren
Für ein zusätzliches Plus an Sicherheit vor dem Hauskauf gilt: Besichtige das Haus möglichst mehrmals. Beim zweiten oder dritten Mal siehst du mehr und achtest auf andere Dinge als bei der ersten Besichtigung. Denn wie die Mängel- und Fragenliste zeigt: Es gibt vieles, was beachtet werden sollte.
Online findest du weitere Checklisten für den Immobilienkauf bzw. die Hausbesichtigung, z. B. bei der Verbraucherzentrale oder bei Suchportalen wie Immobilienscout. Wenn du dein Traumhaus gefunden hast, prüfe es unbedingt auf Herz und Nieren – und lass dich nicht von deinen Emotionen leiten, oder gar zum Kauf drängen.
Fehler beim Immobilienkauf, die du vermeiden solltest
Auf dem Weg zum Traumhaus musst du einige Stolpersteine aus dem Weg räumen. Zu den häufigsten Fehlern, die du beim Immobilienkauf machen kannst, gehören:
- Du vergisst, die Kaufnebenkosten einzukalkulieren.
- Du verfügst über zu wenig Eigenkapital bzw. deine monatliche Rate ist zu hoch angesetzt.
- Du versäumst es, das Haus gründlich zu prüfen. Bei älteren Häusern gilt der Grundsatz: gekauft wie gesehen.
- Du schätzt die Lage des Hauses falsch ein.
- Du lässt dich zu sehr von deinen Gefühlen leiten oder lässt dich zu einem schnellen Kauf drängen.
Damit dir all das nicht passiert, lohnt es sich, deine Checkliste für den Hauskauf konsequent durchzugehen.
Mit der Hauskauf-Checkliste zum Traumhaus
Nachdem du geplant hast, wie du dein Eigenheim finanzieren kannst und alle Stolpersteine auf dem Weg zu deiner Traum-Immobilie ausgeräumt hast, warten letztlich der Kauf deines Hauses und die anschließende Sanierung deiner Immobilie auf dich. Mit dem richtigen Know-how und einer Hauskauf-Checkliste, die du zielstrebig abarbeiten kannst, sind die nächsten Schritte bereits in greifbarer Nähe.
FAQ rund um die Hauskauf-Checkliste
Welche Schritte umfasst eine Hauskauf-Checkliste?
Eine Hauskauf-Checkliste führt dich Schritt für Schritt durch den Prozess: Zuerst klärst du dein Budget und die Nebenkosten, sicherst dir eine Finanzierungszusage und prüfst passende Exposés. Bei der Besichtigung achtest du auf Mängel und den Energieausweis. Danach folgen Preisverhandlung, Kaufvertragsentwurf, Notartermin mit Auflassungsvormerkung, die Zahlung sowie der Grundbucheintrag. Zum Schluss stehen Übergabeprotokoll, Zählerstände und Ummeldungen an.
Welche Unterlagen brauche ich für den Notartermin?
Für den Notartermin sind mehrere Dokumente nötig: dein Personalausweis, die Steuer-ID, eine aktuelle Finanzierungsbestätigung sowie die Grundschuldbestellung der Bank. Der Kaufvertragsentwurf muss mindestens 14 Tage vorher vorliegen. Zusätzlich können Vollmachten, eine Teilungserklärung oder Nachweise aus dem Baulasten- bzw. Altlastenverzeichnis erforderlich sein. Prüfe die Liste unbedingt ein bis zwei Tage vor dem Termin, um Verzögerungen zu vermeiden.
Welche Fragen sollte ich bei einer Hausbesichtigung stellen?
Bei der Hausbesichtigung solltest du dich fragen, ob du zentrale Punkte im Blick hast: den Zustand von Dach und Fassade, mögliche Feuchtigkeit im Keller, die Elektrik und Heizung, die Fenster und die Dämmung. Achte auch auf Risse, Schimmel oder Lärmbelastung. Zusätzlich sind Unterlagen wie Grundbuchauszug, Bebauungsplan, Baulastenverzeichnis und der Energieausweis wichtig. Bei Unsicherheit empfiehlt sich die Begleitung durch eine:n Bausachverständige:n und eine vollständige Hauskauf-Checkliste.
Wie hoch sind Nebenkosten beim Hauskauf?
Die Nebenkosten beim Hauskauf betragen in der Regel 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus Grunderwerbsteuer, Kosten für Notar und Grundbuch, gegebenenfalls einer Maklerprovision sowie weiteren Posten wie Gutachten oder Umzugskosten. Je nach Bundesland variiert die Höhe der Grunderwerbsteuer deutlich. Plane außerdem einen zusätzlichen Puffer für mögliche Modernisierungsmaßnahmen ein.
Welche Fragen an Verkäufer:innen oder das Bauamt sollten auf meiner Hauskauf-Checkliste stehen?
Stelle beim Kauf unbedingt gezielte Fragen aus deiner Hauskauf-Checkliste: Gibt es Schadstoffe wie Asbest? Sind Feuchtigkeitsschäden oder Schimmel bekannt? Wurden Umbauten genehmigt? Gibt es geplante Bauprojekte in der Nachbarschaft? Was steht im Baulasten- oder Altlastenverzeichnis? Unterliegt das Gebäude dem Denkmalschutz oder einem Milieuschutzgebiet? Lass dir die Antworten nach Möglichkeit schriftlich bestätigen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Welche Versicherungen ab der Übergabe wichtig?
Um Fehler beim Immobilienkauf zu vermeiden, solltest du ab der Übergabe die wichtigsten Versicherungen abgeschlossen und einen Blick auf deine Hauskauf-Checkliste geworfen haben. Dazu gehören die Wohngebäudeversicherung sowie eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht. Je nach Lage ist auch eine Elementarschadenversicherung sinnvoll. Nach dem Einzug ergänzt die Hausratversicherung den Schutz. Prüfe zudem, ob bestehende Policen der Verkäuferseite übernommen werden können, um einen lückenlosen Versicherungsschutz zu haben.
