
Isabel Kunoth
Das Wichtigste in Kürze:
- Die Energiekennzahl zeigt den jährlichen Energieverbrauch oder -bedarf pro Quadratmeter in Kilowattstunden an
- Ziel: Bessere Einschätzung der Nebenkosten einer Immobilie
- Seit 2009 Pflicht für nahezu alle Wohngebäude in Deutschland
- Von der Energieausweispflicht befreit sind: Baudenkmäler, Ferienhäuser sowie Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern
- Es wird zwischen Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis entschieden
- Gültig: Zehn Jahre mit anschließender Erneuerung
- Kostenpunkt: zwischen 100 und 500 Euro
So werden Gebäude für Mieter und Käufer vergleichbarer
In Deutschland gibt es viele verschiedene Immobilien. Sie unterscheiden sich nicht nur in Größe, Form und Baualter, sondern auch in ihrer energetischen Qualität. Der Energieausweis erleichtert den Vergleich von Energieeffizienz und Nebenkosten. In diesem Artikel erfährst du, was der Energieausweis aussagt und worauf du als Mieter:in, Käufer:in und Eigentümer:in unbedingt achten solltest.
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis ist ein mehrseitiges Dokument, das die Energieeffizienz eines Hauses oder einer Wohnung beschreibt. Die Energiekennzahl zeigt den jährlichen Energieverbrauch oder -bedarf pro Quadratmeter in Kilowattstunden an.

Ziel des Energieausweises ist es, die Nebenkosten einer Immobilie besser einschätzen und vergleichen zu können. Besonders interessant ist der Energieausweis daher für alle, die eine Immobilie kaufen, mieten, renovieren oder sanieren möchten. Bescheinigt der Energieausweis eine geringe energetische Effizienz, können Eigentümer:innen darüber nachdenken, ihre Immobilie zu modernisieren. Dies ist in bestimmten Fällen sogar Pflicht sind.
Wann ist ein Energieausweis Pflicht?
Der Energieausweis ist seit 2009 für nahezu alle Wohngebäude in Deutschland Pflicht. Verkäufer:innen und Vermieter:innen müssen ihn anfertigen lassen, wenn sie ihre Immobilie vermieten, verkaufen oder verpachten wollen.
Seit 2014 muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss ausgehändigt werden. In Online-Inseraten und Zeitungsannoncen müssen die wichtigsten Energiekennzahlen angegeben sein. Auch bei bestehenden Mietverträgen müssen Vermieter:innen auf Verlangen der Mieter:innen einen Energieausweis vorlegen.
Der Gesetzgeber befreit allerdings bestimmte Gebäude von der Energieausweispflicht. Dazu gehören Baudenkmäler, Ferienhäuser sowie Gebäude mit einer Nutzfläche von weniger als 50 Quadratmetern.
Beachte: Es gibt zwei verschiedene Ausweistypen – den Verbrauchs- und den Bedarfsausweis. Bis auf ein paar Ausnahmen, können Eigentümer:innen frei wählen.
Energieausweis: Bedarfsausweis versus Verbrauchsausweis
Die beiden Energieausweise unterscheiden sich vor allem in ihrer Berechnungsgrundlage.
Der Verbrauchsausweis gibt den Nutzerverbrauch in den vergangenen drei Jahren an. Achte hier unbedingt darauf, wer die Immobilie genutzt hat. Eine ältere Person, die viel zu Hause ist und auf 24 Grad heizt, hat einen höheren Verbrauch als eine berufstätige Person, die nur abends zu Hause ist und sich bei 20 Grad wohlfühlt. Das verändert das Ergebnis auf dem Ausweis massiv.
Der Bedarfsausweis ist nutzerunabhängig und berücksichtigt ausschließlich die bauliche Substanz des Gebäudes. Er zeigt an, wie viel Energie ein Gebäude voraussichtlich benötigt und gibt einen theoretischen Verbrauchswert. Hier sind beispielsweise die Fassadendämmung und die Heizung ausschlaggebend.
Welchen Energieausweis brauche ich?

Meistens kannst du selbst entscheiden, ob du einen verbrauchs- oder bedarfsorientierten Energieausweis beantragst. Es gibt jedoch einige Gebäude, für die ein Bedarfsausweis vorgeschrieben ist.
Der Bedarfsausweis ist verpflichtend, wenn der Bauantrag für ein Bestandsgebäude mit bis zu vier Wohnungen vor dem 01.11.1977 gestellt und nach 1977 nicht energetisch saniert wurde.
Für Gebäude mit Bauantrag ab dem 1. November 1977 oder sanierte Gebäude mit Nachweis über die Einhaltung der Wärmeschutzverordnung von 1977 ist auch bei weniger als fünf Wohneinheiten ein Verbrauchsausweis zulässig.
Für ältere Mehrfamilienhäuser ist ein verbrauchsorientierter Energiepass nur bei fünf oder mehr Wohneinheiten zulässig. Bei Neubauten werden Bedarfsausweise ausgestellt, da die Energiekennwerte noch nicht vorhanden sind.
Bei Gewerbeimmobilien gelten andere Regeln. Selbst ältere Gebäude benötigen nur einen Verbrauchsausweis. Die Sache ist kniffliger bei Mischgebäuden. Überwiegen weder Wohn- noch Gewerbenutzung, werden die Teile separat betrachtet.
Energieausweis beantragen: Wer kann ihn ausstellen?
In Deutschland gibt es verschiedene Instanzen, die einen Energieausweis erstellen dürfen. Der Verbrauchsausweis wird vom Energieversorger erstellt, während der Bedarfsausweis speziell zertifizierte Fachleute sowie eine persönliche Besichtigung erfordert. Zu diesen Fachleuten gehören Personen aus den Berufsgruppen Architektur, Bauingenieurwesen, Schornsteinfegerwesen und Energieberatung, die über eine entsprechende Ausstellungsberechtigung verfügen. Wie ein Personalausweis ist auch der Energieausweis zehn Jahre gültig und muss anschließend erneuert werden.
Energieausweis Kosten: Wie viel kostet ein Energieausweis?

Die Energieausweis-Kosten können je nach Bundesland, Art der Immobilie und beauftragten Expert:innen stark variieren. Während ein Verbrauchsausweis für ein Einfamilienhaus oft schon für unter 100 Euro erhältlich ist, kostet ein Bedarfsausweis mit obligatorischer Begehung vor Ort in der Regel zwischen 300 und 500 Euro. Die Kosten für den Energieausweis des Hauses tragen die Eigentümer:innen und können nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden.
Energieausweis für Wohngebäude: Aufbau und Bedeutung
Neben allgemeinen Daten zum Gebäude findet sich auf dem Energieausweis eine Farbskala mit den Effizienzklassen. Der Energieausweis verwendet eine A+ bis H Skala von grün bis rot, ähnlich einer Ampel. Links im grünen Bereich sind energieeffiziente Häuser, rechts in gelb, orange und rot sind jene mit höherem Energiebedarf.
Der obere Pfeil auf dem Energieausweis zeigt den Endenergiebedarf an, also wie viel Energie das Haus für Heizung, Warmwasser und Lüftung braucht. Der untere Pfeil gibt den Primärenergiebedarf an, also die Energie, die benötigt wird, um die verbrauchte Energie bereitzustellen.
Fazit: Energieausweise schaffen Transparenz
Durch den Energieausweis können Energieeffizienz und voraussichtliche Nebenkosten von Wohnungen und Gebäuden leicht miteinander verglichen werden. Der Energieausweis bietet damit ein weiteres Entscheidungskriterium für Mieter:innen und Käufer:innen. Das Wohnen im energetisch aufgerüsteten Haus steht im Wettbewerb besser dar als Gebäude mit niedriger Energieeffizienz. Wenn du ein altes Gebäude besitzt, informiere dich unbedingt auch darüber, wann es Zeit wird für eine energetische Sanierung.