Jennifer Fizia
Ein Haus zu erben, muss nicht unbedingt zum Streit führen. Mit der richtigen Vorbereitung, professioneller Beratung und offener Kommunikation lassen sich Konflikte vermeiden. Das Erbe des Hauses kann zu einem positiven neuen Lebensabschnitt werden.
Das Wichtigste in Kürze:
- Du übernimmst als Erbe oder Erbin nicht nur alle Rechte an einer Immobilie, sondern auch sämtliche damit verbundenen Pflichten und Schulden.
- Prüfe zuerst das Grundbuch, kläre die Schuldensituation und lass den Verkehrswert der Immobilie von Fachleuten ermitteln.
- Bei einer Erbengemeinschaft müsst ihr gemeinsam entscheiden, ob die Immobilie eigengenutzt, vermietet oder verkauft werden soll.
- Wer die Immobilie behalten möchte, muss die anderen Erbberechtigten entsprechend ihres Anteils am Nettowert auszahlen.
- Eigennutzung kann von der Erbschaftssteuer befreien, wenn du mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnst.
- Übersteigen Schulden und Sanierungskosten den Immobilienwert, kannst du das Erbe innerhalb von sechs Wochen beim Nachlassgericht ausschlagen.
- Halte alle Vereinbarungen rund um das Erben des Hauses schriftlich fest und hole dir professionelle Unterstützung von Gutachtern, Maklern oder Notaren.
Wohnung oder Haus geerbt: Glücksfall oder nur Verantwortung?
Eine Immobilie wie ein Haus oder eine Wohnung zu erben bedeutet nicht nur, finanzielle Vorteile zu erlangen. Eine Wohnung oder ein ganzes Haus zu erben, bringt auch Pflichten, verschiedene Gefühle und zwangsläufig große Entscheidungen mit sich.
Ob du das Haus oder die Wohnung nach dem Erbe selbst bewohnen oder es lieber vermieten oder verkaufen möchtest – so Einiges muss bedacht werden. Wie du stressfrei mit deinem Erbe umgehst, findest du im Folgenden heraus.
Was passiert, wenn du eine Immobilie erbst?
Erbst du ein Haus oder eine andere Immobilie, wirst du gesetzlich oder durch ein Testament als neue:r Eigentümer:in und Rechtsnachfolger:in festgelegt. Kurz gesagt bedeutet das, dass du alle Rechte und Pflichten der vererbenden Person übernimmst.
Nach dem Erben des Hauses oder der Wohnung musst du dich in das Grundbuch eintragen lassen. Das erfolgt über ein notarielles Testament oder einen Erbschein. Bei einer Erbengemeinschaft werden du und alle anderen Erbenden gemeinsam in das Grundbuch eingetragen. Natürlich nur, sofern ihr euch nicht vorher entschlossen habt, dass nur eine:r von euch die Immobilie erbt. In diesem Fall müssen die anderen ausbezahlt werden.
Haus überschreiben oder erben: die wichtigsten Schritte im Überblick
Sobald definiert ist, wer das Erbe antreten möchte, stellen sich schon die nächsten dringlichen Fragen. Diese Checkliste hilft dir dabei, beim Erben eines Hauses alle wichtigen Punkte systematisch abzuarbeiten:
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Lasse dir vom Grundbuchamt oder über das Notariat den aktuellen Auszug zeigen. So klärst du Eigentumsverhältnisse und Belastungen (Auskunft über Grundschulden und Hypotheken). |
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Kontaktiere dafür die Bank des Erblassenden. Du musst über eine Vorsorge- bzw. Kontovollmacht oder ein notarielles Testament verfügen. Finde heraus, ob es weitere Schulden gibt, die mit dem Erbe verbunden sind. |
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Falls kein öffentliches Testament vorliegt, ist der Erbschein für alle relevanten Handlungen ausschlaggebend, wenn du ein Haus erbst. |
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Hierfür beauftragst du Sachverständige oder ein Maklerbüro. Der ermittelte Wert dient als Grundlage für Verkauf oder Auszahlung. Er wird auch vom Finanzamt anerkannt und vom Notariat als Grundlage für die Gebührenrechnung genutzt. |
Zusätzlich solltest du frühzeitig prüfen, ob offene Rechnungen, Erhaltungsstau oder Mietverhältnisse in Bezug auf die geerbte Immobilie existieren. Besonders bei älteren Häusern in ländlichen Regionen können hohe Sanierungskosten entstehen.
Haus mit Geschwistern erben: Erbengemeinschaft, Auszahlung & Lösungen
Wenn du eine Immobilie wie ein Haus gemeinsam mit Geschwistern oder anderen Angehörigen erbst, bildet ihr automatisch eine Erbengemeinschaft. Dabei treffen meistens unterschiedliche Wünsche und Bedürfnisse aufeinander. In manchen Fällen verspricht dies Streitpotenzial. Vielleicht möchte eine:r von euch beim Erbe die Immobilie behalten, die anderen bevorzugen aber den Verkauf?
In jedem Fall benötigt ihr einen neutralen Verkehrswert. Rechnet nicht „Pi mal Daumen“, sondern holt euch Unterstützung von unabhängiger Stelle. Wendet euch hierzu an Gutachter:innen oder Makler:innen. Sie können euch ein Verkehrswertgutachten erstellen, auf das ihr euch bei der möglichen Auszahlung, beim Verkauf der Immobilie und auch beim Notariat berufen könnt.
Erbengemeinschaft auszahlen – was ist zu beachten?
Solltet ihr euch einigen, dass eine:r von euch die Immobilie behält und die anderen auszahlt, müsst ihr vom Verkehrswert die Schulden abziehen. Daraus ergibt sich der Nettowert der Immobilie. Diesen teilt ihr durch die Anzahl aller erbberechtigten Personen und erhaltet den jeweiligen Wertanteil aller, die das Haus erben.
Erbengemeinschaft: Vor-und Nachteile von Eigennutzung, Verkauf oder Vermietung
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Als Vorteil wird meist angesehen, dass das Elternhaus bzw. Immobilie in der Familie bleibt. Auf das Familienheim entfällt außerdem keine Erbschaftssteuer, sofern es von der erbenden Person sofort bezogen und mindestens zehn Jahre bewohnt wird. Bei einer Auszahlung erhalten Miterbende Geld zur freien Verfügung. Der Nachteil dabei: Der oder die Nutzer:in muss die Erbengemeinschaft auszahlen und dafür ggf. ein Darlehen aufnehmen. Dazu wird die Erbschaftssteuer fällig, sofern das Haus nicht unverzüglich selbst und für mindestens zehn Jahre bewohnt wird. Gesteigert werden die Kosten noch durch mögliche Sanierungskosten. |
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Sie bedeutet Zusatzeinkünfte für alle Erbberechtigten. Diese müssen allerdings versteuert werden. Kosten können durch Sanierungen entstehen. Dennoch entsteht ein Wertsteigerungspotenzial. Die Eigennutzung oder der Verkauf bleiben weiterhin möglich. Bis dahin ist das Kapital der Erbengemeinschaft gebunden. |
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Alle erbberechtigten Personen erhalten hierbei ihren Anteil des Immobilienwerts. Ein schnelles Auslösen der Erbengemeinschaft wird möglich. Durch gestiegene Immobilienpreise ist damit ein Gewinn möglich. Als Nachteil empfinden manche den oft emotionalen Verlust der Familienimmobilie. Außerdem kann eine Spekulationssteuer anfallen. Eventuell ist eine Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zu zahlen. |
Egal, wie ihr euch entscheidet: Haltet alle Vereinbarungen schriftlich fest und holt euch am besten Unterstützung von Expert:innen. So seid ihr auf der rechtlich und finanziell sicheren Seite, wenn es darum geht, ein Haus oder eine Wohnung zu erben, zu verkaufen oder zu vermieten.
Das gilt auch, falls ihr euch als Erbengemeinschaft entscheidet, die Immobilie weiterhin gemeinsam bzw. das Haus familienintern zu nutzen. Zum Beispiel als Ferienhaus oder Wohnobjekt für mehrere Generationen. Ihr müsst dann klären, wer das Haus wann nutzt, wer laufende Kosten trägt oder wie Instandhaltung und Modernisierung finanziert werden. In vielen Fällen lohnt sich eine notarielle Erbauseinandersetzung. Sie ist eine klare, rechtlich bindende Lösung für alle Beteiligten und wirkt zuverlässig beim Erben eines Hauses.
Streit um das Erbe vermeiden: Erben mit Testament und Meditation
Aber nicht nur die Frage, was mit der Immobilie passieren soll, führt möglicherweise zu Spannungen unter Erbenden. Wer kümmert sich um alle Vorgänge? Wer trägt welche Kosten? Zu welchem Preis soll die Immobilie verkauft werden? Wann ist eine Modernisierung notwendig? … Konflikte scheinen vorprogrammiert.
Möchtest du einen Streit um das Erbe der Immobilie vermeiden, solltest du offen und rechtzeitig kommunizieren, was du dir vom Erbe erwartest – ob Eigennutzung, Verkauf oder Vermietung. Am besten in einem moderierten Gespräch oder mithilfe einer Meditation.
Gerade in ländlichen Regionen wie Niedersachsen und NRW, wo Immobilien oft über Generationen vererbt werden, ist das ein bewährter Weg, um Konflikte nachhaltig zu lösen. Ein gutes Testament kann ebenfalls helfen, Streit zu vermeiden.
Erbe ausschlagen: Was tun, wenn die Immobilie verschuldet ist?
Nicht jedes geerbte Haus ist ein Glücksfall. Es gibt Fälle, in denen Schulden, Sanierungsbedarf (beispielsweise energetisch sanieren) oder laufende Kosten den Wert der Immobilie übersteigen. In solchen Situationen solltest du abwägen, ob du das Haus erben willst – oder lieber ausschlägst.
Diese Punkte solltest du beachten:
- Ausschlagfrist beachten: sechs Wochen ab Kenntnis des Erbfalls
- Die Frist verlängert sich auf sechs Monate, wenn die vererbende Person ihren letzten Wohnsitz im Ausland hatte bzw. du dich als Erbberechtigte:r bei Beginn der Frist im Ausland aufhältst
- Eine Ausschlagung muss persönlich beim Nachlassgericht erklärt werden – formlos? Reicht nicht!
- Vorsicht: Wer sich zu lang Zeit lässt oder aktiv ins Erbe eingreift (z. B. das Haus verkauft oder Schulden tilgt), gilt als erbende Person.
- Denk auch daran, die Erbschaft für deine minderjährigen Kinder auszuschlagen. Sie geht nämlich auf die nächste Person in der Erbfolge über – inklusive aller möglichen Schulden.
Die Frist, um das Erbe auszuschlagen, beginnt mit der Kenntnis über den Tod der vererbenden Person. Ein Schreiben vom Nachlassgericht erhalten Erbende nur, falls ein Testament verfasst wurde.
Tipp: Prüfe erst alle Fakten, bevor du dich entscheidest, das Erbe auszuschlagen. Beratungsstellen wie Verbraucherzentralen oder Notariate helfen dir dabei, eine fundierte Entscheidung zu treffen.
Haus richtig vererben beziehungsweise erben: mit Strategie zum Neustart
Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt, steht vor einigen Herausforderungen. Nimm dir daher die Zeit, alle Optionen sorgfältig zu prüfen – auch, wenn dafür erste Kosten anfallen. Sprich mit Fachleuten und teile deine Sorgen – sofern du sie hast - offen mit deiner Familie. So kann das Erbe einen neuen, spannenden Lebensabschnitt bedeuten.
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