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„Ein Haus kauft man nicht jeden Tag“ – das bekommst du spätestens beim ersten Bankgespräch zu spüren. Einen Immobilienkredit zu beantragen ist der erste große Schritt auf dem Weg zum eigenen Zuhause. Mit der richtigen Vorbereitung und den passenden Unterlagen erhöhst du deine Chancen bei der Bank deutlich. Von der optimalen Terminwahl über die nötigen Dokumente bis zur Finanzierungsbestätigung – wir zeigen dir, worauf es ankommt, wenn du einen Immobilienkredit beantragst.
Das Wichtigste in Kürze:
- Eigenkapital & Bonität: Mehr Eigenkapital verbessert Konditionen, SCHUFA-Score beachten.
- Dokumente vorbereiten: Gehaltsnachweise, Grundbuchauszug, Bauplan und Finanzübersicht.
- Kreditangebote vergleichen: Angebote unterschiedlicher Kreditinstitute einholen, Bankgespräch gut vorbereiten
- Notartermin & Kaufabschluss: Finanzierungsbestätigung notwendig, Grundbuchumschreibung erfolgt nach Zahlung.
Bevor du den Immobilienkredit beantragst: Die Vorbereitung
Der erste Schritt, deinen Wohntraum zu finanzieren, ist ein gründlicher Kassensturz. Mach dich mit deiner finanziellen Situation vertraut, indem du folgende monatliche Einnahmen notierst:
- Einkünfte aus deinem Angestelltenverhältnis
- Einkünfte aus selbstständiger Arbeit
- Einkünfte aus Kapitalvermögen
- Sonstige Einkünfte wie zum Beispiel Elterngeld oder Rente
- Ggf. Mieteinnahmen
- Kindergeld
- Nebenverdienste (z.B. 450-Euro-Jobs)
Stelle dem deine monatlichen Ausgaben gegenüber:
- Lebenshaltungskosten
- Bestehende Bausparverträge
- Bestehende Ratenkredite
- Leasingraten
- Kommunikationskosten (Internet, Telefon)
- Rundfunkbeitrag
- Ausgaben für KFZ (Steuer und Versicherung)
- Versicherungen
Ein praktischer Tipp: Überweise drei bis sechs Monate lang die geplante Kreditrate (abzüglich deiner aktuellen Miete) auf ein separates Konto, bevor du deinen Immobilienkredit tatsächlich beantragst. So kannst du realistisch einschätzen, ob die monatliche Belastung deiner Wohnideen für dich tragbar ist.
Informiere dich vorab umfassend über verschiedene Kreditangebote, etwa über entsprechende Online-Rechner. Hole dir Vergleichsangebote ein. Diese können dir als gute Verhandlungsgrundlage im Bankgespräch dienen.
Welche Unterlagen du für einen Immobilienkredit brauchst
Um deinen Immobilienkredit erfolgreich zu beantragen, benötigst du verschiedene Dokumente. Diese lassen sich in mehrere Kategorien einteilen:
Persönliche Unterlagen:
- Personalausweis oder Reisepass
- Die letzten drei Gehaltsabrechnungen
- Einkommensteuerbescheide der letzten zwei Jahre
- Aktuelle Renteninformation
- Unterschriebene Selbstauskunft mit Vermögensaufstellung
- Nachweis zur privaten Krankenversicherung, falls vorhanden
Bei Selbstständigen zusätzlich:
- Bilanzen bzw. Gewinnermittlungen der letzten zwei Geschäftsjahre
- Aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung mit Summen- und Saldenliste
- Gesellschaftervertrag (falls vorhanden)
- Aktueller Handelsregisterauszug
Immobilienbezogene Unterlagen:
- Aktueller Grundbuchauszug bzw. Kaufvertrag
- Baubeschreibung
- Bauplan/Grundriss
- Wohnflächenberechnung
- Brandversicherungspolice
- Flurkarte/Lageplan
- Fotos der Immobilie
Aus diesen Unterlagen entscheidet die Bank schlussendlich, wie viel Immobilienkredit du bekommst. Grundsätzlich ist auch ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital möglich. Das Einbringen von mindestens 20% Eigenkapital erhöht die Wahrscheinlichkeit, dass du einen Kredit bekommst, jedoch erheblich und sorgt dafür, dass du deinen Kredit zu besseren Konditionen erhältst.
Der richtige Zeitpunkt zum Immobilienkredit beantragen
Plane das Bankgespräch, bei dem du deinen Immobilienkredit beantragst, am besten für den Vormittag ein. Dann bist du noch frisch und konzentriert. Ein weiterer Tipp: Nimm deinen Partner oder eine vertraute Person mit zum Gespräch. Das Vier-Augen-Prinzip hilft dir, keine wichtigen Details zu übersehen.
So bewertet die Bank dein Objekt beim Immobilienkredit
Die Bank nutzt eine spezielle Bewertungssoftware für die Immobilie, in die zahlreiche Eckdaten des Objekts und des Grundstücks eingegeben werden. Wichtig zu wissen: Der ermittelte Wert liegt meist unter dem Kaufpreis. Das liegt am Sicherheitsabschlag von 10–15%, den Banken vom Verkehrswert abziehen. Dieser niedrigere Wert dient der Bank als Sicherheit, falls es zu einer Zwangsversteigerung kommen sollte. Gut zu wissen: Die Bank darf dir das Wertgutachten nicht in Rechnung stellen – das wurde 2007 durch ein Urteil des Landgerichts Stuttgart festgelegt.
Immobilienkredit beantragen: selbstbewusst verhandeln
Mach dir klar: Du bist kein Bittsteller, sondern führst ein Geschäftsgespräch auf Augenhöhe. Bereite dich gut vor und kläre im Gespräch alle offenen Fragen:
- Wie hoch soll deine monatliche Tilgungsrate sein?
- Wie lange möchtest du die Zinsen festschreiben?
- Wieviel Eigenkapital in den Immobilienkredit kannst du einbringen?
- Bis wann möchtest du die Immobilie abbezahlt haben?
- Welche Flexibilität brauchst du bei der Finanzierung?
Ein besonderer Tipp, wenn du bei mehreren Banken einen Immobilienkredit beantragen möchtest: Achte bei SCHUFA-Anfragen darauf, dass diese mit dem Merkmal „Kreditkonditionen“ statt „Kredit“ gestellt werden. Das schont dein SCHUFA-Scoring.
Nach dem Gespräch zum Immobilienkredit aufnehmen
Unterschreibe nichts direkt beim ersten Termin. Nimm dir eine Bedenkzeit und überschlafe wichtige Entscheidungen. Führe während des Gesprächs Protokoll über die wichtigsten Punkte. So kannst du die besprochenen Details später noch einmal in Ruhe durchgehen und sicher deinen Wohntraum planen.
Wenn der Immobilienkredit beantragt ist: Finanzierungsbestätigung zum Notartermin
Vor dem Notartermin benötigst du unbedingt eine Finanzierungsbestätigung der Bank. Diese sollte innerhalb von zwei Wochen genutzt werden, da dies der üblichen Widerrufsfrist entspricht. Nach der Unterzeichnung beim Notar folgen wichtige Schritte:
- Der Notar bestellt die Grundschuld für dich und holt vom Verkäufer eine Belastungsvollmacht ein
- Eine Auflassungsvormerkung wird im Grundbuch eingetragen - damit kann der Verkäufer das Objekt nicht mehr anderweitig veräußern
- Der Vorkaufsverzicht der Gemeinde wird eingeholt
- Der Notar meldet den Verkauf ans Finanzamt
- Die Grunderwerbsteuer muss bezahlt werden
- Nach Eingang der Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt weist der Notar zur Kaufpreiszahlung an
- Nach Bestätigung des Geldeingangs erfolgt der finale Eigentümerwechsel im Grundbuch
Du siehst: Mit gründlicher Vorbereitung, vollständigen Unterlagen und Vergleichsangeboten im Gepäck gehst du selbstbewusst ins Bankgespräch. Nimm dir nach der Finanzierungsbestätigung Zeit für die finale Entscheidung und lass dich dabei von unserem Ratgeber „Immobilienfinanzierung“ unterstützen.
Wenn der Immobilienkredit beantragt ist, kannst du dich wieder schönen Dingen wie dem Einrichtungsstil deiner Inneneinrichtung, Gartenideen oder dem Balkon gestalten widmen.
